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Les hypothèques islamiques sont-elles moins chères – IslamicFinanceGuru

La réponse courte:

Non. Elles sont plus cher qu'une hypothèque conventionnelle.

Vous paierez (généralement) plus cher 1) frais bancaires et 2) les honoraires des avocats pour une hypothèque islamique.

PROBLÈME 1: Frais bancaires

Pour la banque Gatehouse, les coûts sont 25 à 30% plus élevés par rapport à une banque traditionnelle – voir notre analyse ici.

Nous avons trouvé la même chose dans notre analyse d'Al Rayan.

Pourquoi coûtent-ils plus cher?

le coût du financement est généralement plus élevé pour les banques islamiques. En effet, ils ne peuvent pas (encore) emprunter à la Banque d’Angleterre ou aux marchés monétaires traditionnels à des taux d’intérêt bas. Ils doivent tirer leur argent des comptes d'épargne et des offres de sukuk. C'est plus cher parce que les personnes ayant un compte d'épargne ou détenant des sukuks veulent être payés.

Exemple:

Banque grand public (c'est-à-dire non islamique) Banque islamique
· Une banque traditionnelle (c'est-à-dire non islamique) emprunte 100 000 £ sur la BoE au taux de base de 0,1%. Il prête ensuite ces 100 000 £ à Bob à 2% et prend la différence.

· La banque islamique, en revanche, ne peut pas emprunter à la BoE car elle ne peut pas traiter les intérêts.

· Ils reçoivent à la place 100 000 £ de comptes d'épargne (qu'ils offrent via une structure conforme à la charia) pour lesquels ils doivent rembourser 2% à la personne dont il s'agit de l'épargne.

· Ils doivent ensuite «prêter» à plus de 2% pour réaliser un profit. Ainsi, ils prêtent à 3% et font un profit.

PAR CONSÉQUENT: Les 100 000 £ coûtent plus cher à la banque islamique, elle doit donc facturer plus.

Espérons que cela changera bientôt car la BoE travaille sur une facilité de liquidité conforme à la charia qui permettra aux banques islamiques d'emprunter directement auprès d'elles de manière conforme à la charia.

Les musulmans du Royaume-Uni constituent environ 5% de la population. Seul un sous-ensemble d'entre eux se soucie suffisamment d'utiliser les hypothèques islamiques. Par conséquent, le public cible est (relativement parlant) minuscule. Ses prix ne bénéficieront pas des économies d’échelle dont bénéficient les grands prêteurs et qu’ils reflètent dans leurs prix.

En outre, les musulmans britanniques sont surreprésentés dans le sans-abrisme, les logements insalubres, le chômage et les faibles résultats scolaires. En 2016, le Conseil musulman de Grande-Bretagne a constaté qu'il y avait environ 750000 ménages musulmans, donc dans 50% d'entre eux, le revenu hebdomadaire est inférieur à 270 £. Ceci est pré-COVID…

Mais considérez ces deux points:

d'abord, si une solution comme Primary Finance gagne du terrain et obtient les liquidités nécessaires suffisantes pour réduire ses prix pour se situer autour d'Al Rayan et pour répondre à la demande, nous le préférerions à Al Rayan. Mais c’est vraiment un gros «si». Des gens comme Strideup ont essayé et échoué et ont dû passer à un modèle HPP.

Deuxièmement, Les banques islamiques ont maintenant conclu un accord avec la BoE pour pouvoir accéder à des liquidités conformes à la charia. Cela devrait en théorie:

  1. réduire le coût du capital pour la banque et, par conséquent,
  2. conduire à un tarif réduit facturé aux clients

Cela devrait donner une certaine marge de manœuvre aux banques pour pouvoir mettre en œuvre certaines des mesures d'allocation des risques, ainsi que pour répercuter l'épargne sur les clients. IFG surveillera de près ce marché et se battra pour le consommateur musulman au mieux de ses capacités.

PROBLÈME 2: Frais des avocats

D'après mon expérience en matière de transfert de propriété, nos honoraires étaient majorés si un client achetait une propriété avec une hypothèque islamique. Cela pourrait être une augmentation de 200% ou plus.

Les hypothèques pratiquement islamiques sont beaucoup plus difficiles à gérer et prennent beaucoup plus de temps. Plus de clients = plus d'argent pour les avocats. Temps perdu à gérer des prêts complexes = moins d'argent à gagner en acceptant de nouveaux clients.

Les banques islamiques ont leurs propres avocats agréés pour les représenter dans une transaction. Cela finit généralement par réduire les honoraires des avocats à grossièrement frais courants.

Mais si vous ne les utilisez pas, cela signifie qu'avant même que quoi que ce soit ne se produise, cela va:

  1. Prenez plus de temps à cause du travail supplémentaire.
  2. Vous coûter plus cher car les avocats augmenteront leurs honoraires.

Gatehouse annonce qu'elle ne vous facture pas les frais juridiques – et cela a également été notre expérience personnelle. Mais le contrat leur permet de vous facturer toutes les dépenses juridiques et autres qu'ils engagent raisonnablement lors de la préparation de vos documents hypothécaires. Ce n'est pas un problème majeur – tant que Gatehouse continue de s'en tenir à ce dont il fait la publicité.

De conclure…

Si vous choisissez une hypothèque islamique, rappelez-vous ceci: vous payez pour l’option halal. Vous pouvez comparer tous les fournisseurs disponibles sur notre comparaison hypothécaire islamique ici.

Les hypothèques islamiques sont actuellement la seule véritable solution pour les musulmans au Royaume-Uni. C’est un petit marché relativement nouveau. Il n’est pas bon marché de créer une banque bien réglementée, de lever les liquidités nécessaires et de respecter des règles strictes en matière de réglementation et de liquidité. Le produit doit réduire au minimum le risque pour lui-même autant que possible et imiter les caractéristiques de type dette des principaux fournisseurs de prêts hypothécaires.

Sources:

https://mcb.org.uk/wp-content/uploads/2016/01/BMINBriefing7_Jan16.pdf

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