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À quoi ressemblera le marché immobilier en 2021?

Comme nous l'avons entendu vers le dernier trimestre de cette année civile, beaucoup d'entre nous auront hâte de dire au revoir à 2020. Mais la dure réalité est que malgré ce que les publicités pourraient vous dire, le 1er janvier 2021 ne sera pas une table rase. La crise des coronavirus grondera jusqu'en 2021 et au-delà.

Et le marché immobilier est un domaine où ses conséquences seront particulièrement profondes. Dans cet article, je veux écrire quelques réflexions sur ce à quoi le marché immobilier pourrait ressembler en 2021. Je vous invite également à partager vos réflexions dans les commentaires.

Marché résidentiel

C’est fascinant de voir le marché résidentiel évoluer pendant la crise. En août 2020, Nationwide a annoncé que les prix des maisons étaient désormais à un niveau record.

Rightmove a annoncé que juillet 2020 avait été le témoin d'une vente immobilière d'une valeur de 37 milliards de livres sterling en juillet 2020.

Malgré toutes les turbulences de 2020, même les propres données du registre foncier montrent que le prix moyen des logements en août 2020 était d'environ 1% plus élevé qu'en août 2019.

Qu'est-ce qui motive cela?

Étant donné que toutes les données nous disent que la propriété est devenue plus chère, il vaut la peine de se demander pourquoi.

L'une des principales raisons est bien sûr que le gouvernement lui-même a vraiment contribué à soutenir le marché immobilier. En juin, le chancelier droit de timbre mis au rebut pour tous les achats de maisons de moins de 500 000 £. Avant cela, May avait connu une baisse des prix des logements pour la première fois en 8 ans.

Cette décision a entraîné des économies moyennes d'environ 4500 £. Cela représente près de 2% du prix moyen des logements pour août 2020 (235673 £). Il n’est pas étonnant que les gens soient prêts à absorber ce coût dans le prix demandé de la maison elle-même.

le Programme de prêt de rebond a également, à mon avis, joué un rôle important. Pour ceux qui ne sont pas familiers, il s'agit d'un programme disponible pour les propriétaires d'entreprise qui peuvent accéder à jusqu'à 50 000 £ sans intérêt pendant un an. Les chèques sont extrêmement légers et même après la première année, le taux d'intérêt est bas à 2,5%.

Pour l'anecdote, je connais des personnes de mon réseau (musulmanes et non musulmanes) qui ont des entreprises et peuvent donc facilement accéder à 50 000 £ à la fois pour chacune de leurs entreprises sans trop de sueur. Cette facilité d'accès signifie qu'ils ont investi ce capital dans des actifs comme la propriété. Ils savent très bien qu'ils peuvent rembourser les 50k £ à la fin de l'année 1. Ou, malheureusement, simplement payer le faible taux d'intérêt après.

Même si le programme est conçu pour donner aux entreprises de l'argent pour investir dans leur propre entreprise, la réalité est qu'il est quasiment impossible à vérifier. C'est donc finalement un prêt bon marché pour de nombreuses personnes qui investissent dans des maisons.

Commentaire d'expert

J'ai rencontré Taha Dar, fondateur de SearchSmartly et lui ai demandé ce qu'il avait vu sur le marché récemment:

«Le marché a connu plusieurs tendances récentes qui se sont combinées pour faire grimper la demande de logements. Premièrement, il y a eu une demande refoulée du fait que le marché a été essentiellement suspendu en raison du verrouillage. Deuxièmement, le COVID a conduit à une réévaluation parmi beaucoup d'autres sur la manière et l'endroit où ils souhaitent vivre.

Les gens se sentant moins contraints par leur lieu de travail, la personne moyenne peut désormais faire différents compromis en matière de style de vie, par exemple avoir une deuxième chambre ou vivre dans des zones offrant plus d'espace vert. Ici, à SearchSmartly, nous avons constaté une augmentation du nombre de personnes qui recherchent plus d'une heure de trajet vers le centre de Londres, alors que la plupart des recherches de maison pré-COVID concernaient des propriétés avec un trajet de 40 minutes vers divers endroits du centre de Londres.

Enfin, l’initiative du gouvernement visant à réduire les droits de timbre a encore accéléré les choses et, par conséquent, les perspectives actuelles du marché du logement semblent bien meilleures que ce que beaucoup auraient pu espérer il y a quelques mois. »

Alors, où cela nous laisse-t-il pour 2021?

Alors que le marché résidentiel a été soutenu pour l'instant, je soupçonne que des jours plus sombres sont à venir. Avec un chômage de masse au coin de la rue selon la Banque d'Angleterre, nous pourrions nous diriger vers des niveaux que nous n'avions vu auparavant que lors de la dernière crise de 2008.

Pour rappel, le prix moyen des logements en janvier 2008 était de 185 782 £ qui est tombé à 154 452 £ (mars 2009). Il a grimpé à partir de là tous les mois, mais a pris jusqu'en mai 2014 pour revenir aux niveaux de janvier 2008. En d'autres termes, les plantages surviennent rapidement et prennent plus de temps à se rétablir.

Et je pense que quelque chose de similaire se produira au cours de 2021 à mesure que le soutien du gouvernement se tarira. La dure réalité économique des ménages individuels se déclenchera.

Stratégie d'investissement

Si ces perspectives sont bonnes, elles conviendront à ceux qui sont riches en liquidités et capables de tirer parti de tout ralentissement. Si vous pouvez acheter des actifs à bon marché et les conserver pendant les 5 à 10 prochaines années, ce sera un excellent résultat. Bien sûr, le plus délicat sera de savoir quand le fond aura atteint le marché immobilier. Il semble toujours facile de dire que vous achèterez lorsque le marché s'effondrera. En réalité, c'est beaucoup plus difficile quand il y a des stations de panique partout.

Marché commercial

J’ai toujours préféré la propriété commerciale à la propriété résidentielle pour la simple raison qu’elle est plus favorable aux propriétaires. Vous pouvez obtenir des locataires sur de longs baux qui les obligent à faire des choses comme la rénovation de la propriété chaque année. Ils ont également tendance à être beaucoup plus fiables et collants.

C'était, bien sûr, jusqu'à ce que quelque chose comme le coronavirus arrive. La ville est morte, les bureaux sont vides et les travailleurs s'installent pour travailler à domicile.

Pret A Manger a récemment annoncé 1 000 suppressions d'emplois et 30 fermetures de magasins en raison de leur forte exposition à ces emplacements du centre-ville aujourd'hui désertés.

Et l'immobilier commercial (qui ne sont pas seulement des immeubles de bureaux, mais également des unités sur une zone industrielle) a pris un énorme coup en conséquence. Les entreprises commencent à réaliser qu'elles peuvent travailler de manière plus distribuée. Soit ils déménagent complètement à distance, soit ils acceptent qu'une partie importante de leur main-d'œuvre sera complètement éloignée à l'avenir. Facebook a récemment annoncé cela, par exemple.

Pour l'anecdote, je connais des gens de la communauté des startups qui avaient de grands bureaux à Londres qui ont soit réduit leurs effectifs, soit dont le bail de bureau a heureusement pris fin et qui ont fait une pause à la recherche d'un nouvel espace et travaillent simplement à distance en ce moment.

Les données de CBRE nous indiquent que la disponibilité de l'espace du centre de Londres a atteint le plus haut niveau depuis 2010.

Où cela laisse-t-il le marché de l'immobilier commercial en 2021?

Dans un endroit délicat. Malgré tous les efforts déployés par le Gouvernement pour remettre les gens au travail physiquement, ce sont finalement les gens qui décideront.

Je soupçonne que le gouvernement pourrait lancer une sorte de programme qui encourageait les travailleurs à retourner dans le bureau. Il y a beaucoup à perdre si les centres-villes et les grandes zones commerciales commencent à devenir désertes.

En plus de cela, l'immobilier commercial a été le pilier des grands fonds de pension et des riches. Les types qui peuvent faire des dons importants aux partis politiques. Si le gouvernement laissait simplement le marché de l'immobilier commercial glisser dans un abîme sans rien faire, il se tirerait une balle dans le pied.

Certaines forces sont cependant plus importantes que les intérêts sélectifs de quelques-uns. Il se peut bien que cette pandémie provoque un changement sismique dans le comportement des masses. Une vie à la campagne et ne pas avoir à aller en ville est extrêmement attrayante. D'autres réclament de retourner au bureau. Vous trouverez également le même mélange parmi les employeurs: certains employeurs réfléchissent sérieusement à la possibilité de passer d'abord à distance.

Naturellement, certains emplois ne sont possibles que lorsqu'ils sont physiquement présents. Je m'attends à voir les prix de ces types de propriétés commerciales rester les mêmes ou augmenter à mesure que les investisseurs y affluent.

Stratégie d'investissement

Il est un peu plus difficile de prévoir le marché commercial. Mon sentiment est que les grands immeubles de bureaux vont souffrir. Les propriétaires ne sont généralement pas des gens comme vous et moi. Ils ont plutôt tendance à être de gros fonds ou des family offices. Un impact sur l'élément de revenu de leur portefeuille les laissera se demander s'il vaut la peine de détenir l'actif. Nous pourrions donc voir des biens commerciaux vraiment intéressants à vendre à des prix de vente incendiaire s'il n'y a pas de preneurs immédiats.

Ce à quoi je m'attendrais cependant, c'est que la propriété commerciale la moins glamour restera très solide. Je parle ici des entrepôts des zones industrielles et de types similaires. Les entreprises qui gagnent beaucoup d'argent en faisant des choses physiquement dans un entrepôt.

La montée en puissance du commerce électronique a aggravé cette situation. Les gens ne pensent qu'à l'interface en ligne élégante quand il s'agit de commerce électronique, mais beaucoup oublient que tout cela est soutenu par de grands entrepôts avec de grands stocks.

Encore une fois, j'ai entendu de façon anecdotique que l'espace d'entrepôt devient de plus en plus difficile à trouver. Les propriétaires savent qu'ils peuvent obtenir de très bons tarifs de location et je pense que de nombreux grands investisseurs chercheront à acheter de grandes unités industrielles. Cet article de FT semble également le confirmer.

Au niveau individuel, si vous êtes en mesure de créer une unité commerciale dans une bonne zone, cela peut bien s'avérer un achat judicieux. Les baux commerciaux ont généralement des exigences plus élevées pour le locataire. Parfois, le locataire sera responsable de l'entretien et de la rénovation de la propriété chaque année, par exemple. Et les locataires commerciaux ont tendance à être beaucoup plus fiables que les locataires résidentiels, avec un intérêt financier beaucoup plus acquis à garder votre propriété propre et sûre.

Conclusions

Il sera vraiment intéressant de voir comment le marché immobilier évoluera en 2021. Une baisse des prix résidentiels une fois que le maintien de ce marché s'arrêtera sera tout à fait possible.

Dans le domaine commercial, il peut y avoir des bonnes affaires intéressantes à venir pour des espaces de bureau et si vous avez des idées intelligentes ou un avantage particulier sur la façon dont vous pouvez attirer des locataires, ils pourraient s'avérer un excellent achat.

Rester dans l'arène commerciale, l'espace d'entrepôt semble être la zone vers laquelle affluer, mais d'un autre côté, les prix pourraient bien être augmentés par ceux qui savent faire la même chose.

Quelles sont vos pensées? Faites-moi savoir dans les commentaires!

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