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5 informations immobilières pour vous aider à naviguer dans COVID-19

Article invité: Zahir Nayani est directeur juridique chez Foot Anstey LLP et conseille sur une gamme de transactions liées à l'immobilier pour les investisseurs et les institutions financières, avec un accent particulier sur la structuration des investissements islamiques et éthiques et le développement de produits.

COVID-19 a bouleversé massivement notre économie – et le secteur immobilier n'est pas différent.

Bien sûr, le gouvernement a annoncé des plans de soutien réguliers pour toute une série de secteurs – y compris un certain nombre qui affectent le secteur immobilier. Mais avec toutes les annonces, il est très facile de rater les points cruciaux.

Le but de cet article est de signaler 5 questions liées à l'immobilier que vous devez vraiment connaître.

Avant de commencer, IFG possède une multitude de ressources existantes sur COVID-19 ici, alors assurez-vous de vérifier cela aussi.

  1. Déménagement

Sans surprise, les mesures de distanciation sociale ont ralenti, mais pas arrêté, le marché du logement. Moins d'évaluations physiques sont entreprises, les fournisseurs de prêts hypothécaires doivent réévaluer les demandes en raison de l'impact du congé sur les salaires des candidats, et l'appétit pour le risque a dans certains cas diminué, ce qui a entraîné une révision des offres hypothécaires.

Le 26 mars, le gouvernement a publié des orientations encourageant ceux d'entre nous qui rentrent chez eux à faire preuve de souplesse face à la pandémie, et a spécifiquement énoncé les points suivants:

  • Les acheteurs et les locataires devraient, dans la mesure du possible, retarder le déménagement dans une nouvelle maison pendant que des mesures sont en place pour lutter contre la pandémie.
  • Pour ceux d'entre nous qui ont déjà échangé des contrats et la propriété est actuellement occupée, toutes les parties devraient travailler ensemble pour convenir d'un délai ou d'une autre façon de résoudre le problème.
  • Si le déménagement est inévitable pour des raisons contractuelles et que vous ne parvenez pas à conclure un accord pour retarder, vous devez suivre les conseils pour vous éloigner des autres afin de minimiser la propagation du virus.
  • Toute personne présentant des symptômes, s'isolant d'elle-même ou se protégeant du virus, devrait suivre les conseils d'un médecin, ce qui signifiera de ne pas déménager pour le moment, si possible. Toutes les parties devraient accorder la priorité à la conclusion d'accords amiables pour modifier les dates de déménagement des individus de ce groupe ou de l'endroit où une personne d'une chaîne fait partie de ce groupe.

En bref, préparez-vous à des retards potentiels si vous êtes actuellement en train de déménager et parlez à votre fournisseur de prêts hypothécaires si cela signifie que votre offre de prêt hypothécaire expirera probablement.

Utilement, UK Finance a confirmé que, pour soutenir ceux d'entre nous qui ont déjà échangé des contrats d'achat de maison et fixé des dates d'achèvement, tous les fournisseurs de prêts hypothécaires s'efforcent de trouver des moyens pour permettre aux clients qui ont échangé des contrats d'étendre leur offre hypothécaire jusqu'à à 3 mois pour leur permettre de déménager ultérieurement.

N'oubliez pas cependant que les directives s'appliquent aux personnes qui achètent ou vendent des maisons résidentielles dans lesquelles elles ont l'intention de vivre. Les directives ne devraient donc pas avoir un impact négatif sur les transactions immobilières où personne n'emménagera ni ne sortira, notamment:

  • l'achat d'une propriété vacante (par exemple, une nouvelle construction d'un développeur ou un immeuble de placement qui n'est pas occupé); ou
  • l'achat d'une propriété dans laquelle vous n'avez pas l'intention de vivre (par exemple, un immeuble de placement avec un locataire existant qui est déjà occupé).
  1. Congés de paiement hypothécaire

Si vous rencontrez (ou prévoyez raisonnablement rencontrer) des difficultés de paiement en raison de circonstances liées à la pandémie, vous devez contacter votre fournisseur hypothécaire islamique ou conventionnel. Cela vaut aussi bien pour les propriétaires que pour ceux d'entre nous qui ont des hypothèques à louer (par exemple, lorsque le locataire n'a pas été en mesure de payer leur loyer, ce qui a une incidence sur votre capacité à respecter vos versements hypothécaires).

La Financial Conduct Authority (FCA) a publié des conseils aux fournisseurs de prêts hypothécaires sur le traitement équitable des clients pendant cette pandémie et qui comprend l'offre d'un «  congé de paiement '' par lequel vous n'aurez pas à effectuer de versements hypothécaires pendant une durée déterminée (généralement entre 1 et 6 mois de notre expérience).

Les directives de la FCA aux fournisseurs de prêts hypothécaires indiquent clairement qu'ils doivent veiller à ce que la prise d'un congé de paiement n'ait pas d'incidence négative sur votre dossier de crédit, et aucuns frais ne vous soient facturés en rapport avec l'octroi d'un congé de paiement (par exemple, des frais juridiques pour le documenter).

Sachez cependant que vous devrez toujours les montants que vous ne payez pas à la suite du congé de paiement, et que les bénéfices (si votre hypothèque est islamique) ou les intérêts (si elle est conventionnelle) continueront à être facturés sur le montant que vous devoir. À moins que votre fournisseur de prêts hypothécaires ne vous dise le contraire, vous serez toujours facturé du profit (si votre prêt hypothécaire est islamique) ou des intérêts (s'il est conventionnel) pendant le congé de paiement.

Vos versements hypothécaires mensuels augmenteront donc après l'expiration du congé de paiement – ils ne devraient donc être utilisés que si vous rencontrez de véritables problèmes de paiement à la suite de la pandémie et certainement pas comme «gratuits pour tous».

Actuellement, vous pouvez demander un congé de paiement jusqu'au 20 juin 2020, mais le jour férié ne sera activé qu'après accord avec votre fournisseur de prêts hypothécaires.

Si vous avez une hypothèque avec Ahli United Bank, Al Rayan Bank ou Gatehouse Bank, leurs formulaires de demande de paiement en ligne sont disponibles en cliquant sur les hyperliens appropriés. Pour ceux d'entre vous qui ont des hypothèques conventionnelles, des formulaires en ligne similaires peuvent être trouvés sur les sites Web de ces prêteurs – qui sont trop nombreux pour être répertoriés!

N'oubliez pas, ce n'est un congé de paiement que s'il a été convenu avec votre fournisseur de prêts hypothécaires – alors n'allez pas annuler votre prélèvement!

  1. Force majeure

Ceux d'entre nous qui louent pourraient bien revoir notre contrat de location pour voir si la pandémie offre une libération des obligations contractuelles qui en découlent.

Deux choses à mentionner au départ:

  • Si vous rencontrez des difficultés de paiement, il est souvent judicieux d’engager des discussions franches et précoces avec votre propriétaire afin d’éviter le problème de faire boule de neige ou de perdre le contrôle.
  • Les propriétaires devraient toujours effectuer des travaux essentiels et urgents pour garantir la sécurité des propriétés louées et adopter une «approche pragmatique et de bon sens» pour résoudre les problèmes.

En bref, cependant, le droit anglais offre une gamme très limitée de recours pour éviter les obligations contractuelles lorsqu'un contrat devient difficile ou impossible à exécuter. Seuls deux de ces recours sont pratiquement disponibles (et, en alerte de spoiler, aucun d'eux n'est susceptible d'offrir beaucoup d'aide en réalité): le premier est la présence d'une clause de force majeure, et le second est la doctrine de la frustration.

La «force majeure» est une circonstance imprévisible qui empêche une personne d'exécuter un contrat. Il est extrêmement rare de trouver une telle clause dans les baux anglais, et encore plus inhabituelle est celle qui stipulerait une pandémie comme un «événement éligible» pour déclencher son effet. Les clauses de force majeure ne peuvent pas être impliquées, ce qui signifie que vous ne pouvez vous fier au concept que s'il est expressément couvert par le contrat de location.

  1. Frustration

Sans surprise, aucun cas n'a été signalé en Angleterre où un bail a été jugé frustré. Dans le contexte de la pandémie, il semble hautement improbable qu'un locataire résidentiel puisse soutenir avec succès que son bail a été frustré.

Même la plupart des locataires commerciaux – comme les exploitants de cafés ou de restaurants – auraient du mal à réclamer avec succès en vertu de cette doctrine juridique, même s'ils ne sont actuellement pas en mesure d'occuper physiquement leurs locaux. L'argument dominant est que leur incapacité à occuper n'est pour le moment que temporaire. La question est quelque peu différente s'il ne reste que le bail à court terme, mais je ne vous ennuierai pas pour le moment.

  1. Loi sur les coronavirus 2020

Le propriétaire d'entreprise et les locataires doivent en tenir particulièrement compte:

  • Les propriétaires ne peuvent pas expulser les locataires commerciaux pour non-paiement du loyer tant que la pandémie se poursuit. Cela s'applique actuellement du 26 mars au 30 juin 2020, sauf prorogation ultérieure.
  • Les propriétaires d'immeubles commerciaux doivent être tenus de fournir aux locataires plus d'espace pour respirer en les empêchant d'utiliser le recouvrement des arriérés de loyer commercial (CRAR), à moins qu'ils ne doivent 90 jours de loyer impayé.
  • Toute requête de liquidation qui prétend que le locataire est incapable de payer ses dettes doit d'abord être examinée par le tribunal pour déterminer pourquoi.
  • La loi n'autorisera pas la présentation de pétitions ni la liquidation d'ordonnances lorsque l'incapacité de l'entreprise à payer est le résultat de COVID-19.

Plus de détails sont attendus dans la législation, mais le communiqué de presse du gouvernement est ici si vous souhaitez le texte intégral.

Réflexions finales

Cette visite éclair des récents changements axés sur l'immobilier imposés par le gouvernement devrait, espérons-le, vous donner matière à réflexion. Les défis uniques posés par COVID-19 ont clairement conduit à des interventions du gouvernement inédites, et nous attendons des nouvelles de nouveaux développements à mesure qu'ils surviennent. Les informations contenues dans cet article sont correctes au 11 mai 2020.

Bien sûr, en tant qu'avocat, je dois signaler que cet article est uniquement à des fins d'information générale et non de conseil juridique spécifique, veuillez donc consulter un spécialiste si vous souhaitez un conseil formel. Le site Web du Barreau est un bon point de départ.

Si vous avez des questions ou des commentaires, n'hésitez pas à me laisser un message dans la section des commentaires ci-dessous.

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